arrowKategori

Book

arrow

Musyarakah Mutanaqishah Solusi Terhadap Akad Pembiayaan Perumahan

Musyarakah Mutanaqishah Solusi Terhadap Akad Pembiayaan Perumahan

Oleh : Hendro Wibowo

(Dosen STEI SEBI dan Kandidat Master Bisnis dan Keuangan Islam Univ. Paramadina Jakarta)

Rumah adalah kebutuhan dasar bagi kehidupan manusia. Setiap orang membutuhkan tempat penampungan untuk istirahat, tidur, kenyamanan dan perlindungan baik dari matahari dan hujan. Ini adalah tempat untuk tinggal dalam kenyamanan dengan keluarga. Oleh karena itu, memiliki rumah yang baik merupakan aspirasi dari semua orang. David M. Smick adalah seorang penasihat ekonomi para presiden AS menulis sebuah buku yang berjudul The World is Curved tentang studi kasus terakhir dari berbagai batasan bank sentral adalah masa di AS diawal 2008, setelah terungkapnya krisis kredit subprime. Dikarenakan melamahnya perekonomian dan tidak stabilnya kondisi pasar finansial, para pembuat kebijakan di The Fed bisa memilih apa yang saya sebut sebagai Opsi 1. Mereka bisa memotong suku bunga jangka pendek secara dramatis, mungkin sebesar 1%, dalam sekali pukul, dan diikuti oleh pemotongan-pemotongan setelahnya. Suku bunga jangka pendek sudah dipotong beberapa kali di akhir tahun 2007, sejumlah total 1%. Namun, pemotongan suku bunga yang berani semacam ini, menurut sebagian para pakar, bisa membuat pasar takut kalau inflasi yang lebih besar akan datang melanda. Dengan kebijakan dikeluarkan berupa suku bunga rendah untuk kredit perumahan, akhirnya para penduduk AS berbondong-bondong untuk memiliki perumahanan dengan kredit yang sangat murah tingkat bunganya dan bukan hanya itu, mereka menjaminkan rumah tersebut berupa hipotek kemudian diperdagangkan di pasar saham. Mereka mengira bahwa dengan kebijakan ini, beranggapan harga-harga di pasar saham dan real estate meningkat. Masalahnya adalah risiko pasar, terutama dua belas tahun terakhir, telah dihargai lebih rendah daripada seharusnya ketika pertumbuhan global. Risiko rendah ini pada akhirnya menyebabkan periode dimana pasar terkoreksi dan menyebabkan kekacauan. Contoh dari risiko yang dihargai rendah ini, tentu saja, adalah harga saham-saham berbagai perusahaan AS yang terlibat di dalam industri hipotek dan perumahan selama beberapa tahun. Karena kondisi saat itu perekonomian AS melemah, karena desakan untuk memiliki perumahan walaupun dengan penghasilan yang tidak memadai akhirnya masyarakat membeli perumahanan tersebut dan kemmudian di investasikan di pasar saham. Yang menjadi permasalahan adalah dalam kasus subprime mortgage bahwa transaksi investasi tersebut berupa transaksi derivatif yang dijual kembali oleh perusahaan yang di listing di bursa amerika, padahal underlying asset hanya satu saja kemudian diderivatifkan. Dalam hal ini, transaksi semacam ini yang dilarang dalam Islam. Dalam transaksi yang dibolehkan oleh Islam adalah bahwa transaksi harus terhindar dari Maghrib (maysir, gharar dan riba).

Dalam Islam, sesungguhnya banyak sekali alternatif akad yang bisa dikembangkan dalam transaksi bisnis, Ahamed Kamel dalam papernya Islamic Home Financing Through Musharakah Mutanaqishah and Al-bay’ Bithaman Ajil Contracts: A Compatative Analysis menjelaskan bahwa kontrak musyarakah mutanaqishah sudah banyak dipraktekkan dibeberapa Negara antara lain; di Timur Tengah, Amerika Serikat, Kanada, Inggris dan Australia. Tapi pada kenyataan sekarang ini, masih banyak lembaga keuangan Islam menggunakan akad pembiayaan perumahan dengan akad bai’ bithaman ajil yang menurut Ahamed Kamel pembiayaan ini hampir mendekati dari konsep pembiayaan konvensional, dikarenakan indikator penerapan rate masih mengacu pada bunga konvensional.

Oleh sebab itu, salah satu arternatifnya adalah pembiayaan perumahan dengan akad Musyarakah Mutanaqishah, dimana Musyarakah Mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-yusyriku-syarkan-syarikan-syirkatan (syirkah), yang berarti kerjasama, perusahaan atau kelompok/kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal dan keuntungan. Sementara mutanaqishah berasal dari kata yatanaqishu-tanaqish-tanaqishan-mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap. Jadi secara istilah, dari pengertian Musyarakah Mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.

Kemitraan kontrak Musyarakah Mutanaqisah (MMP), di sisi lain didasarkan pada konsep kemitraan yang berkurang. Di sini, ada dua bagian pada kontrak. Pertama, pelanggan atau nasabah masuk ke dalam suatu kemitraan (musharakah) di bawah konsep ‘Shirkat-al-Milik‘ (kepemilikan bersama) melakukan perjanjian dengan bank. Pelanggan membayar, misalnya, 10% sebagai saham awal untuk bersama-rumah sendiri sementara bank menyediakan untuk keseimbangan 90%. Pelanggan atau nasabah kemudian secara bertahap menebus modal 90% saham pada porsi yang disepakati secara berkala sampai rumah ini sepenuhnya dimiliki oleh pelanggan atau nasabah. Kedua, dalam bentuk sewa, dimana bank memiliki saham (90%) atas kepemilikan rumah tersebut kepada nasabah di bawah konsep ijarah, yaitu dengan pengisian sewa dan pelanggan atau nasabah setuju untuk membayar sewa kepada bank untuk menggunakan bagiannya dari properti tersebut. Jumlah sewa periodik bersama akan dibagi porsinya antara nasabah dan bank sesuai dengan persentase saham, bank sebagai pemegang saham terbesar pada waktu tertentu akan terus berubah porsi pemegang sahamnya dikarenakan pelanggan atau nasabah menebus saham tersebut. Sehingga pada akhirnya rasio saham pelanggan (nasabah) makin lama akan meningkat setelah setiap pembayaran sewa karena penebusan secara periodik sampai akhirnya sepenuhnya dimiliki oleh pelanggan atau nasabah.

Dengan demikian, jika konsep ini dikembangkan dalam kondisi sekarang dimana kebutuhan masyarakat dapat terpenuhi dalam hal kepemilikan rumah, sehingga asumsi penulis adalah konsep ini dikembangkan tidak akan menimbulkan beban yang memberatkan baik dari segi nasabah (konsumen) maupun perbankan sendiri dalam mengatur jumlah rate pembiayaan kepemilikan perumahan.

Post DIPOSTING OLEH Hendro Wibowo PADA 16 March 2010

Leave a Reply

^ Back to top